Comprar un piso o invertir en bolsa

En el análisis que hicimos sobre la mejor forma de invertir a largo plazo ya vimos como un estudio de BME demostró que la bolsa es mucho más rentable que la deuda pública o los depósitos. Pero no hemos hablado de cómo sería una comparación entre invertir en vivienda e invertir en bolsa.  Y como comprar un piso o invertir en bolsa es una disyuntiva que muchos de vosotros os planteáis, vamos a analizarlo en profundidad.

La vivienda, a diferencia de la bolsa, es un mercado bastante opaco. No obstante, he tratado de investigar para obtener algún dato fiable. El INE mide el dato del precio de la vivienda tan sólo desde 2007, el Ministerio de Fomento lo hace desde 1995. Son datos bastante cercanos en el tiempo por lo que los descarté en cuanto encontré el de la Sociedad de Tasación.

La Sociedad de Tasación mide el precio del metro cuadrado de vivienda nueva, sin embargo, una vez compramos una vivienda deja de ser vivienda nueva por lo que estos datos favorecerán los números relacionados con la inversión en vivienda. Los datos son de 30 años de duración, de 1985 a 2015.

Vamos a los datos: La rentabilidad anual acumulada de la vivienda sin contar con la inflación es de un 6,3%. La inflación anual acumulada según el INE en ese período fue del 3,8% por lo que la rentabilidad del precio de la vivienda en ese período es de un 2,5%. A este dato habría que sumarle el alquiler que podemos obtener por la vivienda y habría que restarle los costes que tiene una vivienda: IBI, comunidad, reformas, etc.

En 2015 el precio medio de compra de una vivienda nueva por metro cuadrado es de 2.030€ mientras que el precio medio del alquiler por metro cuadrado es de 7,01€/mes.

Los 7,01€ mensuales son 84,12€ anuales por metro. Esos 84,12€ sobre el precio de compra del metro cuadrado (2.030€) suponen una rentabilidad anual del alquiler del 4,1%. Si asumimos que tendremos el piso alquilado un 85% del tiempo la rentabilidad quedaría en un 3,5%. Por lo que el 2,5% anteriormente comentado (rentabilidad del precio de la vivienda) quedaría en un 6%. Como comenté antes habría que restar el IBI, comunidad, reformas, tiempo sin alquilar, etc. Estos serían los gastos anuales promedio según la Dirección General del Catastro:

Según esa misma fuente a esto habría que sumarle 800€ cada 5 años para pintar la casa y , por mi experiencia, añadiría 3.000€ cada 15 años para reformas como cambio de ventanas, puertas, suelos, electrodomésticos, derramas, etc. En total 2.548€/año. El estudio está hecho para un piso de 95 metros cuadrados por lo que el coste anual por metro sería de 26,82€. Sobre los 2.030€ de precio medio supondría un 1,3%, que restado al 6% nos arrojaría un resultado de una rentabilidad de la vivienda como inversión de un 4,7%. Por tanto, la rentabilidad total de una vivienda, sumando el incremento de precio y el alquiler percibido por ella y restando los gastos que genera, es del 4,7%.

Podemos asegurar entonces que la vivienda posee una rentabilidad anual mucho menor a la de la bolsa. Como vimos en el anterior post la bolsa posee una rentabilidad del 10,2% y la vivienda tan solo una rentabilidad del 4,7%.

Mucho podréis argumentar que justo ahora ha caído mucho el precio de la vivienda y que los datos saldrían mejor en otros períodos. Pues bien, si tomásemos los datos de 1985 a 2007 (pico de precio más alto) la rentabilidad anual acumulada de la vivienda excluyendo la inflación quedaría en un 8,9% frente al 10,2% de la bolsa. Comparando el mejor momento de la historia de la vivienda contra un período malo de la bolsa, la bolsa tiene mayor rentabilidad.

Me temo que no Tangerine. Este es otro de esos dogmas culturales con los que tenemos que convivir. Socialmente está mucho mejor visto invertir comprando un piso que invertir en bolsa. Pero para eso estamos aquí, mi labor como Dr. Exo es la de ayudaros con datos y argumentos a que podáis llevar mejor el estigma social de invertir en bolsa.

¿Cómo tendríais más asegurados vuestros ingresos: recibiendo 20 sueldos de 20 empresas o recibiendo un solo sueldo de una única empresa?

Parece obvio pero a más fuentes de ingresos más seguridad. Comprando un piso de 200.000€ concentras todo tu riesgo en él. Sin embargo, con 200.000€ podrías invertir 2.000€ en 100 empresas y aunque quebraran 3 de ellas, el 97% de tus fuentes de ingresos se mantendría.

¿Estás seguro Leo?

Vamos a echar cuentas. Según el estudio de la Sociedad de Tasación que vimos anteriormente, desde el pico más alto en 2007 (2.905€) ha bajado hasta 2.030€ en 2015. Esto supone una bajada del 30,1% en 8 años.

Vámonos al Ibex 35. En 2007 el pico más alto es de 15.890. Hoy su valor es de 11.517. Esto supone una bajada del 27,5%.

¡Vaya hombre! ¡Si la vivienda nueva ha bajado más que la bolsa! Si tuviéramos datos de vivienda de segunda mano obviamente serían peores aún.

Pero es que en este análisis no estamos contando ni con el alquiler ni con los dividendos.

Ya hemos calculado la rentabilidad promedio del alquiler: 3,5%. En 8 años esto supone un 28%. Sobre la caída del 30% de precio nos quedaría una caída de la rentabilidad de la vivienda del 2% en estos 8 años.

Para los dividendos es mucho más sencillo. Existe el índice del Ibex 35 con dividendos:

El pico más alto de 2007 es 25.343 y ahora mismo estamos en 28.113. Es decir una rentabilidad del 10,9% en 8 años.

La conclusión es que la bolsa no es más volátil es períodos de crisis. En estos 8 años la bolsa arroja un resultado de +10,9% y la vivienda del -2%. El problema, como siempre, son los prejuicios con los que nos encontramos. La bolsa va siempre asociada a la especulación, a hacerse rico o arruinarse en poco tiempo. En la televisión y la prensa leeremos uno de cada tres días titulares agresivos sobre las subidas o bajadas de la bolsa. Es lo que quieren, que penséis que es muy arriesgado y complejo. Así nunca os plantearéis invertir en bolsa y tendréis que depender del Estado toda vuestra vida.

¿Alguna duda más?

Claro y si has comprado Inditex hace un año y medio habrás conseguido una rentabilidad cercana al 50%. Hablar de casos específicos no tiene mucho sentido.

Otra de las ventajas a favor de vivir del dividendo generado por tus acciones es que no requieren mantenimiento alguno para recibir el pago. La vivienda, como ya vimos anteriormente, requiere un mantenimiento en forma de IBI, comunidad, reformas, etc. y para recibir un pago en forma de alquiler necesitas buscar un inquilino y sufrir los quebraderos de cabeza que esto te puede generar.

Espero haberos dado argumentos suficientes para demostrar que es mucho más rentable invertir en bolsa a largo plazo que en vivienda. Si decidís convertiros también en doctores y tratar a vuestros amigos y familiares para hacerles libres, tened paciencia y recurrid a este post para rebatir los prejuicios con datos.

Dr. Exo