Si tienes la desgracia de haber contratado una hipoteca y te has comprometido a pagar tu vivienda a plazos a tu banco durante los próximos 30 o 40 años, sabes que es probablemente una de las peores decisiones que has tomado en la vida.
Antes de despertar de mi letargo financiero yo pensaba que tener hipoteca era algo incuestionable. Algo que todo el mundo necesitaba contratar para poder comprar su casa. Y, por supuesto, comprar casa en lugar de alquilar era lo que la gente debía hacer. Esa mentalidad y esos prejuicios son los que me hicieron contratar una hipoteca por 200.000€. Esto lo hice hace 4 años y hoy, tras alguna amortización, reduje 1 año de plazo. La deuda actual es de 182.000€ y 30 años restantes.
¡De nada Leo! Desde luego, tu pasas más horas en ella que yo... Volviendo al tema, las condiciones que tengo son Euribor + 1,15% siempre que cumpla varias condiciones:
- Contratar seguro de vida
- Contratar seguro de hogar
- Tener un saldo medio en la cuenta superior a una cuota de hipoteca
- Realizar 3.000€ de compras con la tarjeta de crédito
- Tener domiciliados al menos tres recibos.
Y por si no fuera suficiente, me obligaron a tener tres personas como avales.
Tras contratar la hipoteca, los diferenciales se dispararon hasta llegar a verlos a niveles del 2,5%. Posteriormente han ido bajando gradualmente y hoy en día es fácil ver diferenciales del 1%.
Empecé a plantearme la subrogación de la hipoteca a otro banco con la idea de eliminar los avales. Pero tras realizar el estudio en el que concluí que lo ideal es reducir cuota en lugar de plazo al amortizar la hipoteca, pensé en formas de reducir la cuota mensual de mi hipoteca.
Se me ocurrió que al cambiar la hipoteca de banco podría solicitar ampliar el plazo de los 30 años que me quedan a 40 años. Incluyendo los gastos de la subrogación, realizando este cambio la cuota pasaría de 610€ a 485€. Un ahorro mensual de 125€, o lo que es lo mismo: 1.500€ al año.
Aunque mi diferencial se reducirá del 1,15% al 0,99%, al ampliar el plazo de 30 años a 40 acabaría pagando algo más en el total de la hipoteca. No obstante, mantengo el propósito de ir realizando amortizaciones anuales de la hipoteca y si antes amortizaba 4.000€ al año, al ahorrarme 1.500€ en cuota, aumentaré la cantidad anual a amortizar hasta los 5.500€.
De esta forma la hipoteca finalizará en el mismo momento que tenía previsto pero mientras tanto reduciré mi riesgo mensual al tener una cuota más baja.
Pero ojo, tengo que haceros una advertencia, cambiar la hipoteca no es para todo el mundo. Has de tener en cuenta que si no tienes pensado realizar amortizaciones periódicas o si no vas a incrementar la amortización con lo que ahorres en cuota, no te saldrá a cuenta la operación.
En resumen, si te subrogas ampliando el plazo para reducir tu cuota y amortizas anualmente, incluyendo la cantidad que te ahorras por la reducción de cuota, conseguirás reducir tu riesgo. De esta forma, si te ocurre alguna desgracia como quedarte en paro, podrás hacer frente de una forma más sencilla al pago de tu cuota mensual.
Dr. Exo
Con todos mis respetos doctor, has demostrado matemáticamente justo lo contrario de lo que dices en tu conclusión.
ResponderEliminarHola Joaquín,
ResponderEliminarGracias por tu comentario. Gracias a esta operación ahorraré en el corto plazo, correré riesgos menores y al amortizar como comento el coste a largo plazo será el mismo para mi.
Un saludo
Dr. Exo
y no has pensando en invertir esos 1500 en dividendos , o esos 4000 que amortizas?, te lo digo por que aumentarias ingresos mensuales y tu riesgo disminuiria al recibir mas dinero, sobre todo con la politica de tipos bajos, no?
ResponderEliminarHola Luis,
ResponderEliminarGracias por tu comentario!
Qué si lo he pensado? jaja Lo he pensado, repensado y requetepensado :)
La verdad es que echando números sólo de dividendos vs ahorro en cuota sale mejor el ahorro en cuota. Es decir, a lo largo de 18 años ahorraría unos 30.000€ de cuota amortizando mientras que si invirtiera conseguiría entre 15.000€ (si empiezo con un 3% de RPD y creciendo un 7% anual) y 25.000€ (inciando en 4,5% RPD con el mismo crecimiento) en dividendos en esos 18 años.
No obstante, a los dividendos habría que sumarles el capital invertido que rondaría entre 35.000€ y 45.000€. Sumándolo la inversión supera claramente a la amortización.
La razón por la que amortizo es mucho más emocional. No estoy cómodo teniendo deudas y prefiero liquidar la hipoteca lo antes posible. Además, como los dividendos que percibo son menores al ahorro en cuota, reduzco algo mi riesgo ante cualquier problema que pueda surgir.
Te agradezco el comentario porque me has hecho pensar por enésima vez en la cuestión y he llegado a la misma conclusión de siempre :)
Un saludo
Dr. Exo
sale mucho mejor invertir esa cantidad en bolsa en lugar de amortizar hipoteca.
Estimado Dr Exo
ResponderEliminarQué casualidad que estos días me hallo en la misma disyuntiva. Tenemos una hipoteca contratada hace poco más de 1 año al euríbor+1,70. Nuestra deuda es más baja, 112.000, y quedan 24 años de hipoteca pero he estado barajando también cambiar la hipoteca a la de ING al euríbor +0,99 ampliando el plazo a 37 años, que es el máximo que nos permite, con el mismo propósito de ir amortizando anticipadamente la cantidad ahorrada con el cambio y reduciendo cuota.
Lo que nos ha terminado de animar es que hemos recibido un email de ING con una oferta en la que te abonan 1500 euros en el caso de que solicites la subrogación antes del 30 de diciembre, lo cual la verdad es que nos anima bastante a dar el paso.
Hola Objetivo 2035,
ResponderEliminarCon esos 1.500€ cubres una parte importante del coste de la subrogación. Que suerte, ojalá yo hubiera conseguido algo así!
Que te voy a contar, yo ando muy contento con el cambio pero hay que tener en cuenta los riesgos. Doy por hecho que al ir amortizando eres más que consciente de ellos y harás lo mismo que yo, reducir tu riesgo de deuda mensual e ir amortizando de forma que acabes en el mismo momento que tenías previsto antes de mover la hipoteca.
Ánimo con ello y cualquier duda sobre el proceso coméntamela que pasé hace poco por ello!
Dr. Exo
Mi caso es parecido. Tenía un pisito por el que pagaba 147 euros al mes de hipoteca. Y en 2006 compré un casoplon que me costó 307.000 euros, a pagar en 40 años justo antes de q rompiera la burbuja. Pasé a pagar 1800 euros. Pero en fin, los sueldos eran el doble que ahora. A los 12 meses ya no podía pagar la letra. Solicité una subrrogacion a ING y mi banco me igualó las condiciones. Así que otros dos años más en economía de guerra y pude empezar a ganar un poco más de lo que pagaba. Cada vez que juntaba algo amortizaba. Pero al contrario que vosotros yo he ido adelantando tiempo. Cuando yo firme pagaba el 6'5 % y el tipo ha ido bajando poco a poco. Ahora pago el 1. Así que la letra ha ido disminuyendo sola. Ya me quedan 20 años tras haber amortizado 11 años. Para mi esa era o es la barrera sociológica. Ahora amortizare para reducir letra.
ResponderEliminarHola Varianza9,
ResponderEliminarYo en tu caso lo único que hubiera cambiado es que la amortización la hubiera hecho desde el inicio contra cuota. Te dejo este post por si te interesa el tema: http://vivirdeldividendo.com/index.php/2015/07/24/amortizar-la-hipoteca-cuota-o-plazo/
Un saludo
Dr. Exo
Desde mi punto de vista, reducir cuota era mi gran reto. Pagar una cuota que no me suponga practicamente esfuerzo (20% de mis ingresos), aunque sea aumentando años y permitirme vivir muy holgadamente. Es mi unico gasto fijo (con una cuota como para tener en cuenta).
ResponderEliminarHola Maribel,
ResponderEliminarEntonces no soy el único que amplió plazo para reducir cuota? Jaja
Me alegra que más gente comparta mi punto de vista!
Un saludo
Dr. Exo