Desde que hemos demostrado que la bolsa es mucho mejor inversión que la vivienda, he observado que hay muchas dudas cuando nos planteamos: alquilo el piso o lo vendo y compro acciones. Lo cierto es que la venta va asociada a un volumen importante de impuestos.
En este post vamos a intentar desgranar esos gastos para ver que cantidad nos quedaría tras la venta para invertirla en bolsa. Tras esto compararemos con lo que un alquiler podría generarnos.
Los impuestos que aplican a la venta de una vivienda son:
1.- Plusvalía:
Grava el incremento de valor que experimenta la vivienda. El tope a gravar son 20 años y el impuesto es de un 30% sobre el incremento de valor.
Pongamos un ejemplo para un piso que vendemos por 200.000€ y que nos costó hace 20 años 60.000€ (el incremento de precio cuadraría con el crecimiento del 6,3% anual que vimos en el post anterior). Para el cálculo de la plusvalía se toma el valor catastral que según este estudio, hace 20 años era entorno al 57% del precio por lo que los 60.000€ del precio de compra se transformarían en 34.200€ de valor catastral.
El valor catastral, según el estudio que os dejé en el link anterior, se ha incrementado un 38% en los últimos 20 años por lo que los 34.200€ hoy serían 47.196€.
Por tanto, la base imponible para la plusvalía será: 47.196€ - 34.200€ = 12.996€. Sobre esta base se aplica un tipo máximo del 30% que, en nuestro caso, sería un pago de 3.898,80€.
2.-IRPF:
Si eres mayor de 65 años estás exento de pagarlo pero para el ejemplo tomaremos a alguien menor de esa edad.
En este caso, la base imponible se calcula restando al precio de venta el de compra: 200.000€ - 60.000€ = 140.000€.
El tipo a aplicar según los últimos cambios de Julio de 2015 sería en 3 escalones:
- Los primeros 6.000€ un 19,5% = 1.170€
- De 6.000€ a 50.000€ un 21,5% = 9.460€
- El resto a partir de 50.000€ un 23,5% = 21.150€
La suma total del IRPF a pagar sería de 31.780€.
Impuestos totales: Plusvalía + IRPF = 35.678€
Veo que vas haciendo progresos Gordon, el mal llamado Estado del Bienestar genera tal volumen de gastos que de alguna forma hay que mantenerlo. Confiscar a la gente lo máximo posible y hacerles creer que es por su bien es la mejor forma que los políticos han encontrado para mantener el mal llamado Estado del Bienestar. De momento, les ha salido la jugada redonda pero no cuentan con gente como nosotros, que desmontaremos todos sus argumentos sin piedad.
Volviendo al tema en cuestión, restando los impuestos totales al precio de venta tenemos la cifra final que nos queda libre de impuestos: 164.322€.
¿Qué rentabilidad podríamos sacarle vía dividendos a esa cantidad?
Para hacer este cálculo, tomaré 5 empresas clásicas de la estrategia enfocada a vivir del dividendo: REE, BME, ENG, ABE y MAP. El dividendo que generaría una cartera dividida a partes iguales entre estas 5 empresas, generaría una rentabilidad por dividendo del 5,46%. Eso significa unos ingresos anuales de 8.971€, o bien 747€ mensuales.
¿Qué rentabilidad podríamos sacar al piso sin venderlo y alquilándolo?
Como ya vimos en el post anterior, el precio medio del alquiler es de 7,01€/mes por metro cuadrado. El de venta era de 2.030€ el metro. Como hemos considerado una venta de 200.000€ estaríamos hablando de un piso de unos 98,5 metros cuadrados. Esto significa que nuestros ingresos mensuales serían de 690€.
La bolsa, a pesar de los impuestos relacionados con la venta del piso, es más rentable desde el día 1. Además, el crecimiento de los dividendos será mucho más alto que el de los alquileres, por lo que cada vez la diferencia entre alquilar y vender e invertir será mayor. Y nos quitamos de encima los quebraderos de cabeza de ser casero.
Cada caso será diferente y podrá haber variaciones, pero en términos generales, podemos decir que vender un piso e invertirlo en bolsa es más rentable que el alquiler.
Dr. Exo
Buenos días, no discuto que la conclusión final de tus cálculos no sea la correcta, pero debo advertirte que los cálculos que has hecho tienen importantes errores.
ResponderEliminarEspecialmente el cálculo de la plusvalía municipal, porque no se calcula así. Para empezar, la base de cálculo de la plusvalía municipal es el valor catastral del suelo asignado a al inmueble vivienda (en todos los recibos de IBi se distingue entre suelo y construcción), no todo el valor catastral. Por otro lado, esa plusvalía no se calcula por diferencia entre el valor catastral que tenía el inmueble cuando se compró y el que tiene ahora, sino que se aplican unos índices que establece cada ayuntamiento. Todo ello puede hacer variar, y mucho, el cálculo que has hecho.
Por otro lado, a la hora de calcular lo que hay que pagar de IRPF, al precio de venta hay que descontarle lo que hayas pagado de plusvalía municipal
Hola Joaquín,
ResponderEliminarGracias por las puntualizaciones aunque para el cálculo de la plusvalía he usado valores promedio por lo que serían bastante aproximados a los reales. Por lo que comentas, habría que restar la plusvalía a la base de IRPF pero los números no varían significativamente. La conclusión está muy clara, es mucho más rentable y seguro vender el piso e invertir el piso que alquilarlo. Muchas gracias por tu aportación!
Un saludo
Dr. Exo
Yo he vendido mi piso hace dos meses. no he tenido que pagar plusvalias porque he tenido perdidas pero si que he tenido que pagar plusvalias por la revalorarozacion del suelo 3.000€ por un piso de 30metros en el centro de madrid tras 10 años de posesion de la vivienda. Le sacaba 500€ de alquiler a los que hay que restar los 40 pavos de comunidad mas 60 casi fijos de derramas al mes casi todos los años mas los impuestos tipo ibi, basuras, seguro de hogar sin olvidarnos de Hacienda si declaras los ingresos. Tengo una cartera en formacion dede el 2013 y estoy ampliando posiciones. Las bajadas de estos meses me han venido como maná del cielo y os aseguro al 100% que no me arrepiento del cambio. Un saludo.
ResponderEliminarMuchísimas gracias por el ejemplo Sidhartos! Diste un gran paso y todos los números lo avalan. Enhorabuena por la valentía!
ResponderEliminarUn saludo
Dr. Exo
Quería comentar que a esta hora no he recibido el dividendo de bbva ¿A qué puede ser debido? Gracias de antemano.
ResponderEliminarHola anónimo,
EliminarYo lo he recibido ya, consulta con tu broker para ver qué puede hacer ocurrido!
Un saludo
Dr. Exo
Hola,alguien sabe que le ocurre a la web del Monje?
ResponderEliminarNada,funciona como siempre
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